среда, 30 января 2013 г.

Моя крепость. Часть 4. Собственно поиск уголка щастья

Моя крепость. Часть 1. Вопросы в начале.
Моя крепость. Часть 2. Где искать информацию.
Моя крепость. Часть 3. Сколько будешь платить?
Моя крепость. Часть 4. Собственно поиск уголка щастья
Моя крепость. Часть 5. Осмотр зубов у покупаемой лошади или проверка квартиры на вшивость
Моя крепость. Часть 6. Мое получение кредита на жилье в США
Моя крепость. Часть 7. Заключительный день - подписание документов на квартиру

После того как мы определились, что будем искать новый уголок щастья в нашем же городе и подогнали домашнюю математику расчетов кредита, мы приступили к собственно поиску. Искать квартиру с домашнего дивана, можно, но не удобно. Надо всё-таки в квартирах побывать. И поэтому мы активировали нашего знакомого риэлтора, чтобы он нам прислал текущий список предложений и мы могли что-нибудь выбрать. Ну а для того, чтобы было удобнее отслеживать и отсеивать то, что нам не нравиться сделали себе файлец в экселе. Каждая строчка в файле отражала подробное описание каждой квартиры - цена, площать, количество комнат, коммунальные платежи, годовые налоги, а так же, посчитанные нашими формулами, размеры месячного платежа по кредиту.

Ведь хочется не только найти свою крепость, но при этом еще и не переплатить втридорога за неё. Поэтому одна из самых больших проблем в покупке своей крепости это не влюбляться в квартиру как бы хорошо она не выглядела и не кричать "ООО! Вот это! Это то о чем я мечтал всю жизнь!" При таком раскладе будет сложновато торговаться. Ну а что еще кроме цифр может внести скучность в процесс и отбить охоту? Ничего. Вот и записывали не только все предложения на рынке, но также записывали по какой цене продавалось жилье. Ведь эта информация находится в свободном доступе и я могу спокойно видеть на таких предложениях с какой цены начинали и на какой договорились. А поиск у нас продолжался продолжительное время. И уже где-то через полгода, записывая наши наблюдения, мы поняли, что в среднем, вне зависимости от коммунальных платежей цена квартир варьируется в пределах $200-$260 за квадратный фут. Если переводить в метрическую систему, то это примерно $2,100 - $2,600 за квадратный метр.
Так же, мы более менее запомнили, что переводя сумму 30-ти летнего ипотечного кредита  в месячный платеж, получается, что каждые $20,000 в цене квартиры равняются $100 месячного платежа. То есть две квартиры с одинаковой ценой и с разницей в коммунальных платежах в $100 в идеальном случае все-таки должны отличаться на $20,000. Второе пособие этого знания это быстрый перевод цены в месячный платеж. Когда мне говорят, что цена квартиры $220,000 то я сразу могу подсчитать, что месячный платеж по ипотечному кредиту примерно будет $1,100 к которому будут прибавляться коммунальные платежи и налоги на недвижимость.

Через некоторое время весь процесс поиска отладился  и представлял из себя следующее. Наш риэлтор присылал обновления, мы их вбивали в свой файл, считали цифры и если что-то было интересное меньше $2,000 за кв.м, то мы сообщали ему, что мы хотим посмотреть на то или иное жилье вживую. Что интересно, наш город по своей небольшой площади всё равно разделился для нас на более и на менее предпочтительные районы. И это при том, что надо максимум полчаса, чтобы проехать наш город вдоль или поперек. Всё равно есть центр города, где находятся почти все магазины рестораны, кино и бары, а так же есть и спальные районы. Даже свои районы для рабочих эмигрантов / гастарбайтеров, при нашей географической специфике (Северная Америка) прибывающих из Мексики и южной Америки в целом. В часть районов мы вообще не ездили по разных причинам. Например, в некоторых, более зажиточных районах существуют только дома. А мы приняли принципиальное решение дом не покупать. Соответственно, смотреть в таких районах нечего. Зато в спальных районах ненастолько крутых построены малоэтажные комплексы - кондоминиумы - где у каждой квартиры свой вход с улицы. В таких квартирах коммунальные платежи обычно в районе $200-$250 в месяц, но не включают в себя электричество. А это была большая переменная, так как обогрев в таких квартирах в своем большинстве как раз на электричестве, что легко может встать в дополнительные $300 в месяц. При этом такие квартиры обычно имели 3х этажную планировку - подвал (стиралка, гараж), главный уровень (кухня, гостиная), второй уровень (спальные комнаты). Но цены были приемлемые и коммунальные платежи очень недорогие. Поэтому мы съездили посмотреть несколько таких квартир в этих "спальных" райончиках. Вроде предложения и неплохие, но мы поняли, что это далеко до центра города. Далеко это понятие относительное. Ведь сейчас я могу пешком дойти до всех развлечений города, погулять в обстановке, напоминающий мегаполис. Что тоже является важной составляющей окружающей местности, где будет находиться будущая крепость, так как жена является дитем московского асфальта, где природа должна быть под контролем и в парках, а не где попало и дикая. Одновременно, я тоже понял, что мне нравиться жить в центре города, когда всё находиться на удалении 10 минут пешком и не надо брать машину. Поэтому такие кондоминиум были вычеркнуты из списка, хотя и представляют из себя неплохое жилье по соотношению цена/площадь. Но не для нас.

Поэтому мы сузили круг поиска до района "пешком по центру города" или по американски - downtown, что сильно уменьшило количество интересных вариантов. Те квартиры, что предлагались в самом центре и в прямом смысле в полушаге от всех развлечений, продавались из расчета $300+ за квадратный фут (~$3,225 за кв.м.) при условии, что квартиры были в районе 55-60 кв. метров. Экстремальные цены, которые не хочется платить. Поэтому мы смотрели жилье на удалении двух-трех светофоров, так как цена начинает сильно отличаться. Была квартира, интересная по описанию в объявлении, а оказалась настоящим курятником - гараж, гостиная и каждая их двух спален находились на разных этажах друг над другом. То есть 4 этажа бегать вверх-вниз без лифта. Круто кто-то придумал. А главное кто-то купил. Причем одна из спален вообще была проходная без отгораживающих стен и дверей. Какие-то чудеса симбиоза китайского строительства и казарменого жилья.

После пары месяцев осмотра предложений на рынке, мы пришли к выводу, что многоэтажные дома только на одной улице нашего города могут удовлетворять почти всем нашим требованиям по своим ТТХ - расположение дома, цена кв.м, общая площадь квартиры, количество спален и туалетов и т.д. Но у тех домов коммунальные платежи были $700 и более в месяц. И это еще было еще не всё. Оказалось, что многие из этих домов, чувствуя общую радость от подъема экономики вплоть до 2007 потратили очень много денег на капремонты и теперь владельцы-кооперативщики квартир в этих домах платят в месяц еще по $200-$300 сверху, на оплату кредитов, взятых ассоциацией на те самые ремонты дома. Понимая все это, мы очутились в одной квартире (как оказалось именно она и стала в будущем нашей новой крепостью), буквально в одной минуте пешком от нашего здания. Можно сказать, что надо всего лишь дорогу перейти. Квартира была неплохая, но в тот момент стоила дороговато. Изначально продавец просил $350,000 что примерно получалось $2,200 за кв.м. Но при этом коммунальные платежи были $700, которые не включали электричество. А там ВСЁ на электричестве, включая отопление, плиту, стиральную машину и т.д. Да еще и ремонт надо делать. Поэтому мы посмотрели на неё и забили. Явно вываливалась по за наш потолок по всем финансовым показателям.
Самое интересное случилось через месяц. Продавец этой квартиры сбросил $45,000 что явно означало, что ему куда-то надо спешить. А нам нет. Мы сходили еще раз посмотреть эту квартиру, так как в первый раз особо не присматривались зная, что при первоначальной цене она не особо интересна. Но теперь предложение уже становилось интересным. При этом оказалось, что жилец именно этой квартиры полностью выплатил свою долю за кап.ремонт дома сделанный пару лет назад. То есть это значительное дополнительное преимущество по сравнению с другими квартирами в этом и других похожих домах рядом. Но даже при такой скидке все равно было страшновато. Цена квартиры получалась $180 за квадратный фут ($1,980 за кв.м.), что провинуло это преложение в категорю "хорошо", но еще не "супер". Мы прикинули и сказали нашему риэлтору, что за 280,000 возьмём ($164 за кв.фут или $1,763), но ни цента больше. Наш риэлтор стал с ними общатся, но ничего не вышло. Но это мы и сами подозревали. Ведь эта была цена ниже плинтуса и продаж по таким ценам в этих домах мы вообще не видели. Ну может лет 10 назад. Но риэлтор быстро не сдавался и периодически продолжал им названить. Ведь это его работа - сделать сделку реальностью и получить за это свои проценты. Кстати немаленькие. Риэлторам у нас платит продавец и обычно это 5% от суммы продажи. Эти 5% делятся пополам риэлторами продавца и покупателя. Так, что ему светили комиссионные в сумме $7,000 если он эту сделку сможет провернуть.

А потом, через какое-то время вышла отличная квартира в одном малоэтажном кондоминиуме. В этот раз комплекс был уже намного ближе к центру, что было намного интереснее. Хотя пешком ходить уже далековато. Квартира находилась во владении банка и он выставили её на продажу по цене намного ниже рыночной - $315,000 (когда нулячие уходили по $450,000. Наверное надо просто было отбить сумму выданного кредита). Мы напрягли нашего риэлтора в тот же вечер и поехали её смотреть. Там было все. Гараж с дверью прямо на кухню, большая гостинная с камином и большими окнами. Второй этаж с двумя спальнями и двумя санузлами. Причем в одном из них была джакузи. Получался такой офигенский дом. И Очень дешево. Очень Очень. Но наш риэлтор сказал, что на него уже есть 15 предложение всех мастей, так как настолько невероятно низкое предложение. Самые глупые предложения ниже запрашиваемой цены. Часть людей согласны заплатить сколько банк запросил. Но несколько предложений будет выше цены банка, так как ну очень большая скидка. И что вы думаете? В это самое время звонит риэлтор продавца той первой квартиры и говорит, что мы согласны. Оптыть. Чё делать? Наш риэлтор, сказал, что квартира за 315 скорее всего уйдет за 360 (это подтвердилось, когда через месяц опубликовали данные о сделке в базе по продажам). Но она нравится. Хотя уже больше похожа на дом. Но тут еще есть 15 другие претендетнов. То есть не факт, что именно мы купим. А в предыдущей квартире мы единственные и наше предложине УЖЕ принято.
Мозги встряли по полной программе. Аж пришлось поехать в наш любимый diner, чтобы за чашкой кофе на салфетке расписать все за и против обоих вариантов.
"За" по квартире в многоэтажке - пешком близко до центра, всё на одном уровне и не надо скакать по этажам, дешевле (цена) и меньше кредит брать. И главное, что наше предложение УЖЕ принято, причем намного ниже рынка. Против - большие комунальные платежи, над делать солидный ремонт, электричество не включено в комунальные платежи и абсолютно всё сидит на счетчике.
С другой стороны, квартира-дом давала ощущение дома, исключая проблемы дома. А для меня этой главное проблемой является то, что я сам должен за ним следить. В этом же случае есть ассоциация, которая этим занимается. Агрументы - Против. Кривоватая гостинная - узковатая и длинная как кишка. Другие 15 претендетнов, что вообще не давало никаких гарантий, что именно её мы купим. Окончательная цена будет больше запрашиваемой, причем значительно.

То есть получалась ситуация - синица в руках или журавль в небе. Да и журавль был не в идеальном состоянии. Поэтому мы приняли логичное и рациональное решение остаться с синицей и будем сами делать из неё журавля. Зато своего. Решение о том, чтобы отпустить журавля и порадоваться своей синице было проще принимать, когда не вовлечены эмоции типа "хочу вот это и не важна цена". А помочь справить с такими эмоциями помогли цифры, показывающие реальную цену и положение вещей, когда всё включено в расчет.
Следующий этап (глава) - оформление кредита на квартиру, более детальная проверка ситуации с покупаемой крепостью и подписание документов.

3 комментария:

  1. Слава, очень интересный опыт подсчета будущих трат. Спасибо !!

    MaxiM

    ОтветитьУдалить
  2. Незачто. Надеюсь кому-то эта информация будет полезна:)

    ОтветитьУдалить
  3. Ольга Устинова5 февраля 2013 г., 9:09

    ну а что за ремонт у синицы!?
    и пост очень полезный! согласна с Максимом :) я как раз из тех "хочунимагусрочно!" )

    ОтветитьУдалить