среда, 27 марта 2013 г.

Моя крепость. Часть 6. Мое получение кредита на жилье в США

Моя крепость. Часть 1. Вопросы в начале.
Моя крепость. Часть 2. Где искать информацию.
Моя крепость. Часть 3. Сколько будешь платить?
Моя крепость. Часть 4. Собственно поиск уголка щастья
Моя крепость. Часть 5. Осмотр зубов у покупаемой лошади или проверка квартиры на вшивость
Моя крепость. Часть 6. Мое получение кредита на жилье в США
Моя крепость. Часть 7. Заключительный день - подписание документов на квартиру

Одновременно с нашим процессом проверки квартиры, ассоциации дома и всего и вся, что вообще может быть связано с домом и его финансами, мы занимались получением ипотеки для покупки этой новой квартиры. Тут уже банк проверял нас и всё, что связано с квартирой. Сразу оговорюсь, что на протяжении всего процесса моя нога не ступила на территорию банка. И я никогда не видел работников банка, которые занимались выдачей моей ипотеки.
Ну так вот. Получение ипотеки (или кредита на жилье или mortgage) в США это интересное занятие и бумагомарательство невообразимых размеров. С одной стороны, банк хочет очень много документов, а с другой стороны государство обязало банки создавать различные бланки, формы и отчеты. Идея государства была хороша - эти формы должны были упростить формат подачи информации для простого люда, чтобы они понимали во что они ввязываются. Естественно, за долгие года накопилось множество форм, так как создавались новые, а старые не отменялись. Теперь в конце процесса получения ипотеки объем документов представляет из себя немалый талмуд, который надо подписать, и при этом еще и понять, что ты подписываешь.  Благие намерения помочь людям были похоронены усиленными стараниями бюрократов. Ну это как всегда.
Так вот. Для начала небольшой экскурс в историю. Все в курсе, что в 2007-2008 в США был экономический кризис. Банки вляпались в аграменную бочку дерьма, выдавая ипотеку всем подряд. Но на эту тему уже написано много неплохих книг, как например The Big Short (Я её прочитал, но не успел написать отчет). Я же хочу сказать, что после кризиса банки боялись и не хотели выдавать кредиты на жилье. Тогда пришло государство и сказало - товарищи банкиры, выдавайте кредиты, а мы будем их у вас выкупать. Но только при условии, если они будут удовлетворять нашим строгим критериям. И банки поняли как можно и рыбку съесть и... Банк собирал с клиента (меня) деньги за выдачу кредита в виде миллиона различных услуг (нужных и нет), а затем продавал этот кредит государству. Тем самым умывая руки с возможного будущего риска невозврата кредита. Шикарная фишка для банка.

Но, государство написало четкие и строгие условия выдачи кредитов. Ну а в Америке выдачей кредитов уже давно занимаются компьютерные алгоритмы, а не люди. Поэтому, когда я попросил три различных банка прислать мне распечатку информации о том, какой кредит они могут мне выдать, оказалось, что все смоделировали одну и ту же процентную ставку. Вы, наверное, будете смеятся, но в середине декабря ставка на ипотеку на 30 лет на сумму 224 тыщи была 3.5% в год. А судя по графику справа, эта ставка, по счастливой случайности, была почти самой низкой за весь год. Хотя, конечно, переживания по поводу изменения ставок в пределах с 3.35% до 4.00% может показаться смешным с точки зрения ставок в 15%+ в Раше. Но это переживания человека живущего в США, сложно представляющего кредит на квартиру под 15% годовых и более. Это что-то из области фантастики параллельного мира. Максимум, что я видел это 8% в районе 2004-2006 года и тогда, насколько я помню, люди старались не думать об общей выплаченной сумме. Только о ежемесячном платеже. Иначе страшно. Да и надеялись перепродать жилье через год-два.

Ну так вот. Заполнил я свои заявки в три компании - Chase банк, Patriot банк и одна брокерская контора. Первый банк представляет из себя такой большой и неповоротливый мега-банк, чем-то напоминающий сбербанк. Patriot банк это такой маленький банк в нашем районе у которого всего 11 офисов. Милипиперный. Ну а задача брокера найти самую лучшую программу для меня, т.е. заемщика. Однако большинство кредитных брокеров получают оплату за выданный кредит от организации, с которой брокер свел заемщика. То есть теоретически брокер должен работать в моих интересах, но деньги-то он получает от кредитодателя. А кто платить деньги тот девушку и танцует. Поэтому доверяй брокеру, но проверяй результаты. Я сообщил каждой компании, что мне надо "кредит на 30 лет на сумму $225 тыщ с фиксированным процентом на квартиру в многоэтажном доме и мой FICO балл 750". Оказалось интересно, что все три компании выдавали кредит под 3.5%, но при этом у всех были разныу суммы за различные услуги по выдаче кредита. Причем, естественно, они не делают эти цифры легко сравнимыми. У всех включены разные услуги (вроде как все обязательны) и с разными примерными ценами. Но после анализа стало ясно, что большой банк был бы самым недорогим вариантом, но и самым занудным, долгим и нервотрепательным. Ну, в общем как, сбербанк. Брокер же был же самым дорогим вариантом, но при этом сервис, судя по отзывам и рекомендациям, обещал быть на самом высоком уровне, так что даже в попу расцелуют. Еще б не расцеловали за такие деньги. А вот наш районный банк оказался посерединке. Не самый дешевый вариант, но и сервис не на золотом блюдечке с золотой каемочкой.

Поэтому я решил остановиться на нашем районном банке и через них получать ипотеку на нашу новую крепость. Работать с ними меня склонили две вещи. Первая - если что, то я знаю как до всех добраться в случае "если чо" как по телефону, так и есть куда припереться и потрындеть вживую. В мегабанке только телефон и email. Фиг знает, кто где сидит. Второе - о чем я и сам читал в новостях во второй половине 2012 года - мегабанки завалены запросами на кредиты и не справляются с потоком. Они просто не укладываются в сроки. Об этом же мне поведала сотрудница районнного банка, что она не раз слышала такие истории от своих клиентов. Я решил - ладно, попробую, поддержу местный банк. Кстати, косвенно мои опасения насчет мегабанков были подтверждены коллегой по работе, которая получала в тоже время ипотеку в одном из мегабанков - занял этот процесс у неё почти два месяца. А у меня был строгий срок в 45 дней на все про всё, чтобы быть готовым подписать договор купли продажи и притащить чек на сумму покупки. Это срок можно было продлить по оговоренным в контракте условиям на 5 дней бесплатно. А после уже надо было платить штраф в заранее оговоренной в контракте суммой неустойки.
Кстати, когда обращается в кредитные организации для того, чтобы узнать какой кредит они могут выдать, первое что они спрашивают если ты знаешь свой FICO бал. При этом, даже если ты его знаешь они всё равно говорят, что неплохо бы нам сделать проверочку твоей кредитной истории. Типа для того, чтобы наша модель выдала идеальный ответ. Но это маркетинговое фуфло. Ведь если человек сам проверяет свой FICO бал, то никаких заметок на истории не остается. А если это запрос сделает банк, то будет официальный запрос на кредитной истории. При этом люди запуганы общественным мнением, что много официальных запросов на кредитной истории это плохо. Тем самым, если сотрудник банка склонит потенциального клиента сделать официальный запрос кредитной истории и, скажем так, банк сможет пометить свою территорию, раньше других банков, то есть намного больший шанс, что этот клиент и будет брать кредит у этого банка. Потому что клиент будет бояться, чтобы была еще одна отметка официального запроса другого банка. Но это так, мысль в сторону.

Так вот, решие принято - районный банк. Вот тут и начинается бумажная свистопляска. Надо подготовить и подать в банк следуюший список документов:
 - Выписки со всех наших счетов во всех банках за последние два месяца
 - Выписки наших последних двух зарплат
 - Копии налоговых деклараций за последние два года. Мы заполняем одну совместную на семью.
 - Подписать официальную бумажку и дать согласие, чтобы банк запросил наши кредитные истории.
Отсканировав все распечатки, я отправил всю эту байду просто по email в запароленом pdf. В общем-то пароль на pdf это фуфло, но хоть что-то. Отправлять по факсу - это 20 век и бумажко марательство. Отправлять обычной почтой - медленно. Самому отвозить - времени нету. Вот так, по обычному email и проходило получение кредита:)
Банк, в свою очередь, получив все бумажки, занялся их доскональной проверкой. При этом банк запросил еще и финансовые документы ассоциации жильцов. Ведь если плохо с финансами у ассоциации, то она может поставить под удар заемщика, наложив на него дополнительные сборы на ремонт разных фишек в доме. А это дополнительный риск для банка. Одни жильцы нашего дома рассказали, что им не дали кредит на квартиру в соседнем доме, так как финансы той ассоциации были в нехорошем месте, откуда не видно солнца, а проще говоря в попе. Так вот, во время рассмотрения документов, банк спросил меня "а вот откуда у вас вот такая большая сумма пришла на счет?" и "А куда ушел вот этот большой кусок денег?". Пришлось писать объяснительную, прям как в школе. А не хочешь писать - не дадут кредит. Всё просто. После чего, меня еще попросили в письменном виде заверить, что я клятвенно обещаю сам жить в новой квартире. Зачем? Для того, что бы у них была бумажка, чтобы прикрыться в случае чего.

Еще одним этапом является оценка квартиры. Банк заказывает у специальной компании отчет о цености квартиры. Вроде как, чтобы было независимое мнение, что покупаемая квартира, одновременно являясь залогом для кредита, может покрыть этот самый кредит в случае если банку придется забирать залог и продавать её, чтобы закрыть кредит. Идея неплохая, если бы не выполнялась через тернии к звездам. В докризисные годы (2007 и ранее) ни в моем личном опыте ни в новостях я не видел, чтобы такие отчеты были ниже договорной цены покупки. Так как если бы такой отчет хоть на одно жилье вышел в свет, то скорее всего сорвалась бы сделка и контора лишилась будущих заказов. А кому охота? Вот и подавались в эти оценщики все кому не лень. Думать-то не надо. Вбиваешь какую-то инфу, которую скорее всего никто читать не будет, так как важна только цифра, указывающая рыночную цену квартиры. После 2007 года, наоборот, компании, предоставляющие такие отчеты боялись всего и старались занижать рыночную стоимость по любому поводу. Тем самым запоров немало сделок. Страшно было. Получается ведь такая фишка - человек договорился купить квартиру за $200 штук и готов внести первоначальный взнос в размере 20% или $40 тыщ и взять ипотеку на все остальное. А потом, уже в процессе оформления документов и кредита, приходит оценка, в которой говориться, что рыночная стоимость квартиры $180 тыщ. Банк тут же заявляет, что мы кредит выдадим только до $180 и ищите по своим карманам еще двадцатку. Тыщ. И сделка разваливалась. Но я был на 95% уверен, что у нас будет всё пучком с этим отчетом. Он был просто нужен был для бумажного процесса в банке. Кстати, за этот отчет, который я должен оплатить и отказатся вобщем-то не мог, мы заплатили $300. У каждого банка есть свои контрактники, поэтому эта цена будет варьироваться. Некоторые банки даже готовы сами покрыть эту статью расхода. Вот только, когда я почитал копию сего отчета мне очень захотелось попросить, чтобы вернули деньги. Написан был явно человеком без мозгов и common sense. Поразило сразу несколько деталей, но одна просто шокировала. В нескольких местах человек, сделавший этот отчет, написал, что на этой квартире висит должок в 50 тыщ зеленых за ремонт в доме, сделанных ассоциацией несколько лет назад. Человек был не умный, потому что в продавцом было указано во всех объявлениях, что этот долг полностью выплачен. Когда я увидел эту информацию, то молча сильно проматерился об умственных способностях того, кто это написал. Это мог быть реальный шанс, что банк заартачитсья. Но, как оказалось, никто досконально это не читал, так как итоговая рыночная оценка квартиры была достаточно выше нашей договорной цены. А ведь могло бы быть и по другому. Вот тут один человек написал, что ему пришлось выкладывать дополнительный нал, и оспаривать такой отчет почти смысла нету, так как долго муторно и безрезультатно. Точнее он попробовал, но ничего у него не вышло. Против системы не попрешь. У нас все-таки этот процесс прошел более менее легко, кроме моего недолгого переживания о том, как же банк посмотрит на этот отчет. Банк явно не парился.

Далее процесс уже пошел сам по себе, но я все равно держал его на контроле. В основном были почти ежедневные переписки по e-mail со всеми сотрудниками, кто был занят в этом процессе. В итоге группа составила три работника плюс начальница. Успел пообщаться со всеми. Вот тут позиция регионального банка оказалась кстати. Было сравнительно просто дозвониться до любого из них, включая начальницу. У меня есть подозрение, что в большом мега-банке фиг бы я так легко мог достучаться до нужных людей и узнавать статус моего дела с интересующей меня частотой.
И всё. Далее поезд нормально и по расписанию докатился до заключительного дня, когда были подписаны все документы. О чем будет рассказано в заключительной, 7й части, моего повествования о том как мы покупали кваритиру в США:)

10 комментариев:

  1. Все таки нет у вас той бумажной волокиты что в России. И то что Вы пишете много бумаг, вы видать не видели сколько надо бумаг чтобы получить ипотеку в России:) А описанный процесс переписки по емайл так это вообще сказка. У нас вместо этой переписке человеку лично нужно приходит в банк (конечно отстояв очередь, потратив по пол дня рабочего времени). Так что, не только процент но и сам объем бумаг в России больше, что очень расстраивает.
    За статьи спасибо большое, читаю все с удовольствием!

    ОтветитьУдалить
  2. Я рад, что вам нравиться читать мои опусы:)


    Согласен - переписка по емайл это лучше всего. А вот сколько бумаг надо на ипотеку в Росии я действительно не видел.

    ОтветитьУдалить
  3. На днях в банке обнаружил, что в России не только кредиты дороже, но и проценты по валютным даже вкладам выше, чем в США. У вас, наверное, 4-5% годовых не дают на депозит? Правда, минус есть - в России государство гарантирует возврат только рублевых вкладов (до 700тыс), а валютные - на свой страх и риск.

    ОтветитьУдалить
  4. На днях в банке обнаружил, что в России не только кредиты дороже, но и проценты по валютным даже вкладам выше, чем в США. У вас, наверное, 4-5% годовых не дают на депозит? Правда, минус есть - в России государство гарантирует возврат только рублевых вкладов (до 700тыс), а валютные - на свой страх и риск.

    ОтветитьУдалить
  5. Не, у нас обычный депозит дает в лучшем случае 1%.

    ОтветитьУдалить
  6. А какие справки? Я, честно говоря, вообще не знаю о каких либо справках тут для покупки квартиры. Может это и есть выписки со счетов и о зарплате? А больше вроде ничего и не надо.
    Ну разве что деньги, хорошая кредитная история, работа, то бери и покупай.

    ОтветитьУдалить
  7. Здравствуйте,
    Вам нужно срочно кредит, чтобы очистить ваши долги или вам нужно заемного капитала для вашего бизнеса? Разве у отклонено банков и других финансовых учреждений?
    Вам нужен кредит консолидации или ипотечный кредит?
    поиск не более, как мы здесь, чтобы сделать все ваши финансовые проблемы ушли в прошлое. Мы заемных средств из физических лиц
    нуждается в финансовой помощи, которые имеют плохой кредит или нуждается в деньгах
    чтобы оплатить счета, инвестировать в бизнес в размере 2%. Я хочу использовать эту среду сообщить Вам, что мы оказываем надежную и бенефициаров помощи и будут готовы предложить вам кредит. Таким образом, свяжитесь с нами сегодня через электронную почту: emmanuelthomasloancompany@gmail.com

    ОтветитьУдалить
  8. FIDH Investment and Discount House, как часть нашей корпоративной

    Цели предлагают кредитную линию для инвесторов по облигациям, деривативам

    И акции и другие категории кредитов ниже с одной цифрой

    Процентная ставка 2%.

    Другие категории займов включают в себя: студенческий кредит на обучение,

    Ипотечный кредит для развития недвижимости, Автокредит, Личный кредит,

    Кредит ветеранов для фермерского инвестиционного портфеля по животноводству, кредит для

    Деривативы и облигации акций, кредит Micro и Macro Businesses для

    Стартап, производители и созданный кредит на покупку собственного капитала.

    контакт
    Доктор Раджа Панкадж Джа
    Сотрудник по взаимоотношениям
    FIDH инвестиционный и дисконтный дом
    E-mail: info.fidh@yahoo.com

    ОтветитьУдалить
  9. Меня зовут Анита из США. Я хочу поблагодарить компанию Alex Jack Loan, которая помогла мне получить кредит. В течение последних трех месяцев я искал кредит для погашения своих долгов, все пытались обмануть меня своими деньгами, пока я, наконец, не встретил Tiny Loan Company. Я смог дать мне кредит в 200 000 долларов США. Я также могу помочь вам. Я также помог другим коллегам. Если вам нужна финансовая помощь, любезно свяжитесь с его компанией по электронной почте:
    (alexjack0813@gmail.com) Я считаю, что он может вам помочь. Свяжитесь с ним, чтобы получить помощь, когда он помог мне. Ниже приводятся его слова поощрения тех, кто ищет законного и честного кредитора частного займа

    ОтветитьУдалить
  10. lМы выдаем кредит на 2% вам нужно финансовой помощи займа? Мы хотели бы помочь, если мы можем, и если вам это нужно. Мы являемся зарегистрированной частным кредитором, и мы предоставляем личные и корпоративные финансы во всем мире годовая процентная ставка 2%. Пожалуйста, обратите внимание, мы являемся с понедельника по пятницу в рабочее время с 9:00 утра до 5:45 вечера (UTC / GMT + 8 часов) для ваших финансов. Пожалуйста, напишите нам. Спасибо вам, потребительские кредиты, финансирование, Главная улучшение финансирования предприятий, кредит финансирования, ипотечного кредитования электронной почты (fastloanstransfer2017office@gmail.com)

    ОтветитьУдалить