воскресенье, 24 февраля 2013 г.

Моя крепость. Часть 5. Осмотр зубов у покупаемой лошади или проверка квартиры на вшивость

Моя крепость. Часть 1. Вопросы в начале.
Моя крепость. Часть 2. Где искать информацию.
Моя крепость. Часть 3. Сколько будешь платить?
Моя крепость. Часть 4. Собственно поиск уголка щастья
Моя крепость. Часть 5. Осмотр зубов у покупаемой лошади или проверка квартиры на вшивость
Моя крепость. Часть 6. Мое получение кредита на жилье в США
Моя крепость. Часть 7. Заключительный день - подписание документов на квартиру

После того как мы устно ударили по рукам с продавцом нашей будущей квартиры, наш риэлтор оформил наше предложение на бумаге и отправил риэлтору продавца. А оттуда эти документы были отправлены адвокатам покупателя и продавца. В бумажке, оформленной риэлтором, есть три значительных пункта:
 1) Мы даем чек на 1% от суммы купли-продажи в знак того, что у нас серьезные намерения.
 2) Сообщаем сколько нам надо времеми на закрытие сделки. С учетом того, что нам надо брать кредит на квартиру, то нам надо было учитывать, что в настоящее время у банков уходит не менее 45 дней на оформление такого кредита. 
 3) Так же, в предложении оговариваются условия, по которым я могу отменить свое предложение.

Сегодняшняя глава будет о том, как мы проводили проверку квартиры на вшивость.
Часть проверки сводится к тому, чтобы понять состояние будущего жилья. Но так как мы покупали квартиру в доме, то такая проверка не являлась приоритетом номер один. Мы, конечно, сходили и посмотрели состояние квартиры более подробно. Убедились, что вода течет из всех кранов, что горшки спускают воду. Включатели влючают электричество и обогреватели греют воздух. А больше-то и проверять в квартире нечего. Это ж не дом, где надо думать о фундаменте, возможной плесени на стенах, состоянии всех коммуникаций, так как все эти вещи будет проблемами владельца. В многоквартирном доме за многие вещи обычно отвечает управляющая компания. А она, соответственно, получает за свою работу денежку от ассоциации жильцов. Вся эта активность отражается в финансовых документах ассоциации. А если конкретно, то в ежегодном бюджете, который может заполучить любой жилец. Плюс, в приложениях к бюджету можно почитать, о том какие ремонтные работы запланированы на будущее.
Вот в этом для нас и был самый большой приоритет в проверке на вшивость, так как сумма ежемесячных коммунальных платежей не маленькая. А со временем эта сумма может только увеличиваться. Поэтому, по закону (возможно только нашего шатат), после того как мы согласились на обмен "деньги-товар", нам предоставляется, так называемый, resale-package - пакет со всеми документами, имеющими отношение к покупке-продаже квартиры. Продавец его заказал у управляющей компании, а я заплатил за это удовольствие $150. Затем у нас было 5 рабочих дней, обговоренные законодательством (возможно тем же самым), с того момента, как мой адвокат получил этот пакет по почте, чтобы мы прочитали все эти документы. Если мне что-то не понравится в этих документах, то у меня есть право расторгнуть предложение на покупку без потери своего первоначального взноса. Читать-то я могу и больше 5-ти дней, но после этого срока мои выступления уже слушать не будут. Типа нефиг вафли сушить.
Ну так вот. Бюджет нашего дома на 2012 смотрелся очень интересно.
  • Административные расходы                        $115,000
  • Электричество, вода, канализация             $145,000
  • Тех.обслуживание (ремонт, лифты и т.д)     $107,000
  • Заплата (1 управдом + 6 человек)               $382,000
  • Другое (кредит)                                                $152,000
Итого в год:                                                               $901,000

Вот эта "итого" делилась на 100 квартир в доме в пропорции площади каждой квартиры к сумме площадей всех квартир. Теперь ясно куда деваются деньги ЖКХ нашего дома. Хорошо, что не надо узнавать где деньги всего района.
Дополнительный вопрос для проверки - капитальный ремонт тех или иных частей дома. Для этого выпускается приложение к бюджету, в котором сообщается, что, например, крышу планируется переделывать в 2021 году и ожидаемый срок службы 30 лет. Так же сообщается сколько примерно это будет стоить и как именно будут откладываться деньги в копилку на эту работу. Эта информация важна как и для будущего жильца, так и для банка. Нам это давало понять как именно наш дом собирается поддерживаться в будущем - план по его капитальному содержанию и запланированные увеличения коммунальных платежей, покрывающие этот план.

Правда после прочтения всех этих бумаг у нас возникла еще больше куча вопросов. Все они были по большей части "А куда столько бабла ушло на...?" На часть из них ответила хорошая девушка-секретарша в управляющей компании по e-mail и по телефону. А вот другую часть вопросов удалось ответить только попав на собрание жильцов, когда обсуждался финансовый бюджет на 2013 год. Фишка была в том, что на тот момент мы еще не являлись владельцами квартиры, а только еще думали об этом. Но мы сообщили своему адвокату, что мы хотим попасть на это собрание и послушать, что там говорят. Продавец сообщил, через своего адвоката, что он не возражает, хотя все (адвокаты и риэлторы) были удивлены нашим запросом, так как посещать такие мероприятия до покупки не является стандартной практикой. Но для нас понять финансовую ситуацию дома было очень важным вопросом, чтобы попытаться понять если вдруг $700 в месяц не превратяться в январе 2014 в $1200 в месяц. И мы пошли.
Неее, нас наш риэлтор предупреждал, что в нашем доме живут "старые деньги". Имеется ввиду, что не шальные и заработанные на быстро сорванном куше, а скопленные в течении трудовой жизни. Ну или оставленные в наследство. Но когда мы зашли в зал, где все собирались, у меня упала челюсть. Я думал я попал в дом престарелых. Средний возраст присутствующих был примерно 70 лет. Первая мысль была "попааали". Нам сообщили, что присутствовать мы можем, но права голоса не имеем. Ну ладно, хоть так. Подтянулось еще немного людей и появился народ помоложе. Но сумарно сидело не больше 15-20 человек из дома в 100 квартир. Остальным видать было фиолетово до финансов. Так, что политически активное население дома составляло не больше 25%.
Сели, слушаем. За столом сидели 10 человек (9 были членами комитета нашего дома + глава управляющей компании). Рассказали нам текущую картину с финансами и затем началась сессия вопросов и ответов. Я вообще человек мирный, но почему-то после нескольких ответов владельца управляющей компании захотелось дать ему по морде лопатой. Слишком уж зарывается человек и слишком надменно разговаривая со всеми. Особенно если учитывать, что мы его работодатели и мы ему платим деньги. Но он себе это может позволить, так как комитет этого дома та еще хохма. Несколько человек просто старые пердуны, которым уже в этой жизни ничего не надо. Одна - хорошо сохранившаяся блодника. Но всё равно блондинка - финансовые вопросы явно не её конек. Еще два представителя - мужчина и женщина - вели себя так, как будто они всё знали, но при этом на поставленные вопросы вообще не могли ответить. Хотя пытались. А может просто не хотели? Попытки были жалкие и смешные. Мужчина же вообще вел себя так, что напоминал подлизуна Шархана из мультика Маугли и мне постоянно лезла картинка в голову с саундтреком "А мы уйдем на север, а мы уйдем на север...". Когда кто-то из жильцов задавал конкретный вопрос о затратах, этот мужчина пытался что-нибудь вякнуть вместо реального ответа, а затем мило перешептывался с владельцем управляющей компании. В общем шапито. Дорвались до власти все, кому хотелось и кому больше делать нечего. Судя по этой встрече, к управлению финансами из всех 9 человек комитета никто не имел никакого отношения. Напрашивался вопрос о том, что я что-то не понимаю в этой жизни. Ведь это ж недешевое здание. Тогда как?
Порадовали вопросы бабулек.
Одна спрашивает "А вот тут написано, что у нас комунальные платежы увеличатся на 12% в следующем году. Это что ж, с моих $900 я буду платить больше $1,000 в месяц?".
А ей в ответ "Да."
Бабулька в ответ "Аа. Ну хорошо" и успокоилась.
Я про себя подумал "нифига себе, как всё просто".
Потом другая бабулька "А вот меня интересует тут одна сумма в бюджете".
Я думаю "Ну давай, не подкачай! Спроси что-нибудь дельное!"
Вопрос в зал звучит "А на что мы тратим $8,000 на телефоны?".
Я думаю "Блииин... Дом тратит почти миллион в год!! Потратили $40,000 на адвокатов при запланированной сумме в $10,000. Куда? Почему нельзя было это спросить???".
Хотя теперь я знаю, что у нас в доме есть 8 телефонных линий - две в лифтах, одна у управдома, одна у швейцара. Забыл правда, где остальные. В общем, круть.

Последним этапом увеселительного заседания были выборы нового представителя в комитет взамен одного, что уходил с поста. Выбирали из присутвующих по принципу "Кто хочет?". Особо никто не рвался. Ткнули пальцем в одну девушку и спросили "Партия сказала надо. Будешь?". Она не уверенно ответила "Да". Все радостно похлопали в ладоши и попросили её рассказать о себе. Ну что ж - учительница в школе. Ведет классы у малолеток. Классы по art (пение, рисование, танцы-шманцы). Я подумал "Зашибись. А какое она представление имеет об управлении домом?". 
Осталось впечатление, что цирк уехал, а клоуны остались. И вообще всё управление дома проходит по принципу "Ничего не вижу, ничего не слышу, никому не скажу". 
А после того, как собрание закончилось мы разговорились с одной из женщин помоложе, и оказалось, что они въехали в этот дом за пол-года до нас. И они тоже смотрели почти все теже дома, что были на нашем листе возможных вариантов. Вот только они пошли немного дальше и попытались купить квартиру в одном из соседних домов. Не смогли. Им банк не дал кредит, потому что у того дома была очень плохая финансовая ситуация и не было денег на поддержание дома. Мы удивились. То есть мы знали, что все эти дома попали на бабки в 2006-2007 годах, потратив много денег на различные крутые ремонты думая, что экономика не рухнет. Но видать наш новый дом спасло то, что в нем всего 5 квартир сдается внаем, а все остальные заняты владельцами квартир. (Кстати, это тоже большой плюс дому) Эти владельцы заинтересованы, чтобы дом содержался в порядке, намного больше, чем люди, которые снимают квартиры внаем. Хотя и не все жильцы утруждают себя слежением за расходом денег на содержание дома. 
После всего этого мы пришли к выводу, что мы всё равно готовы жить в этом доме. Да, может быть ситуация с финансами не самая идеальная. Может быть комитет дома мог быть получше. И управляющая компания могла бы уводить поменьше денег. Но эту ситуацию можно назвать "выбор наименьшего зла". Другие дома такого уровня, где можно купить квартиру, находятся в еще худшем состоянии. А в тех домах, где только сдают квартиры и которые считают себя люксовым - месячные платежы значительно больше. Поэтому оценка дому - троячок. То есть наши вопросы удовлетворены и мы всё еще согласны купить ту квартиру.

Паралельно с процессом осмотра зубов у лошади, мы в банке оформляли документы на кредит. О чем и будет рассакано в следующей части.

4 комментария:

  1. Интересно будет почитать о следующем собрании с Вашим участием.)

    ОтветитьУдалить
  2. Скоро опишу. Но мы пока стараемся слушать, так как нам всё еще надо сделать ремонт. Собрания у нас проводяться каждый месяц, так что не соскучишся.

    ОтветитьУдалить
  3. Ну ты им покажи, где раки зимуют. :-)

    ОтветитьУдалить
  4. Не факт, что получиться:) Может просто оказаться, что это будет борьба с ветряными мельницами

    ОтветитьУдалить