пятница, 4 января 2013 г.

Моя крепость. Часть 2. Где искать информацию о купле-продаже жилья в США.

Моя крепость. Часть 1. Вопросы в начале.
Моя крепость. Часть 2. Где искать информацию.
Моя крепость. Часть 3. Сколько будешь платить?
Моя крепость. Часть 4. Собственно поиск уголка щастья
Моя крепость. Часть 5. Осмотр зубов у покупаемой лошади или проверка квартиры на вшивость
Моя крепость. Часть 6. Мое получение кредита на жилье в США
Моя крепость. Часть 7. Заключительный день - подписание документов на квартиру

После того, как мы определились в начале 2012 года, что мы будем таки искать жилье и искать будем в нашем городе (рассказ об этом вот тут), возникли уже другие вопросы. 

- "А какую же крепость мы хотим купить и сколько готовы за неё заплатить?"
Это вопрос оказался очень сложным. У нас ушло около полугода, чтобы окончательно определиться с параметрами искомой крепости. Как с финансовой стороны, так и с жилой. Проблема оказалась в том, что многие параметры взаимосвязаны. Типа игры в многомерную головоломку, где при изменении одного параметра, так же меняются все остальные. Но в нынешнее время жизнь становится проще, так как есть огромный объем информации и легкий доступ к источникам из кресла дома. Я бы их разделил на три группы источников информации.
Для примера буду использовать квартиру в нашем городе по адресу 71 strawberry hill, номер 314, которая предлагается на продажу.


Первый источник - Мэрия Города.
Есть одна интересная особенность рынка недвижимости в США, с которой я столкнулся несколько лет назад. Люди поумнее меня и попредприимчевее сделали на этой особенности сайт www.zillow.com и много денег в процессе. А фишка в том, что все сделки по купле-продаже квартир в США являются открытой информацией и любой человек может это посмотреть. Это было немного шокирующим открытием несколько лет назад, так как в стране, где все кричат о своей личной свободе и чтоб за ними не наблюдал "Большой Брат", наличие такой информации в открытом доступе противоречит логике. Я подозреваю, что у этого феномена ноги растут в далеком и хвостатом прошлом. Например, на веб-сайте нашего города такая информация легко доступна в секции для жителей города (хотя посмотреть может кто угодно), где можно почитать историю каждой квартиры в городе или все квартиры, которые записаны на то или иное имя. А вот в соседнем городе такая информация выкладывается на сайт списком в pdf файле. Так, что если хорошо покопаться на сайте города, то можно найти, кто и когда купил ту или иную квартиру и сколько они за нее заплатили. Так же узнать сумму налогов и нет ли долгов по ним у текущего владельца. Так же посмотреть официальные размеры квартиры. Так сказать официальный паспорт. А то вдруг кто-то самостоятельно переделал большую однокомнатную квартиру в двух-комнатную и пытается вам это впарить. Так что, лично я не могу себе представить такую базу данных когда-либо легально созданную по Москве.
Позитиф: Очень детальная информация, включая все сделки по купле-продаже с ценами, именами и датами. А так же информация о налогах и паспортные данные квартиры.
Негатиф: Надо много ковыряться, чтобы найти нужную инфу.
Пример в нашем городе: 71 strawberry Hill, квартира 314

Второй источник - интернет.
Сайты zillow.com и trulia.com и иже с ними. Несколько лет назад кто-то придумал забить некоторые данные из первого источника информацию со всех городов в США в одну единую базу данных, сделать доступной её в интеренете и затем постоянно её обновлять. Результат я считаю получился очень офигенским. Я могу легко забить адрес желаемой квартиры и получить не только часть исторической справки из первого источника, но и сравнить с другими квартирами в округе. Отличие в том, что здесь нету имен и информации о задолженности по налогам. Поэтому нельзя узнать, если кто-то в вашем доме владеет более чем одной квартирой или задолжал по налогам. Зато можно сразу посмотреть какие квартиры есть на продажу и сколько платили за квартиры в прошлом в искомом районе. Сайт очень легкий для навигации. Даже риэлторы стали использовать эти сайты для выставления своих предложений, тем самым расширяя возможный рынок продаж. Ведь я могу сидеть в совершенно другом городе и увидеть что-то очень интересное, что может сподвигнуть меня купить. Но, есть много деталей, которые в таких предложениях отсутствуют просто по логике этого сайта. Поэтому для узнавания всех деталей по каждой предлагаемой к продаже квартире я использовал третий источник информации - риэлтора.
Позитиф: много инфы в одном месте, легкий поиск. Можно создать поиски, которые будут присылать письма с новыми объявлениями, удовлетворяющими заданным критериям.
Негатиф: отсутствует много детальной информации.
Привет в нашем городе: 71 strawberry hill avenue, квартира 314

Третий источник - риелтор.
Риэлтор является не только источником сказок о том почему вам нужно купить именно эту квартиру и именно сейчас, но и способом доступа к базе данных объявлений на продажу жилья. Такие базы данных называются MLS - Multiple Listing Service и у простого человека нету свободного доступа к ним. Во всяком случая я его не нашел, чтобы она была именно в том виде в котором предоставлялась мне от нашего риелтора во время поиска. Одновременно с этим статусы каждого предложения обновляются значительно чаще, чем во втором источнике информации. Но и это не самое главное. Так как мы искали квартиру в многоэтажке, а не отдельный дом, то мне обязательно было знать сумму членских взносов - common charges - в ассоциацию жильцов твоего дома. Из этих денег создается и тратится бюджет на содержание дома. У каждого дома свой бюджет. Поэтому у одного дома такие платежи могут быть $300 в месяц, а у другого $700, а так же включать или нет в себя отопление и горячую воду. И эту информацию я мог видеть только вот на таких MLS объявлениях. Это играло большую разницу в оценке хороше-плохое предложение о продаже.
Позитиф: более детальная информация о предложение купли продажи жилья и при этом более часто обновляемая.
Негатиф: надо суметь найти хорошего риэлтора и возможно он захочет заключить договор быть вашим экслюзивным представителем как минимум 30 дней.
Привет в нашем городе: 71 strawberry hill avenue, квартира 314

Итого: Одновременно и интенсивно использовались все три источника информации для определения и нахождения желаемого нами варианта. О том как конкретно мы их использовали будет рассказано в следующем посте.

Комментариев нет:

Отправить комментарий