пятница, 11 января 2013 г.

Моя крепость. Часть 3. Сколько придется платить?

Моя крепость. Часть 1. Вопросы в начале.
Моя крепость. Часть 2. Где искать информацию.
Моя крепость. Часть 3. Сколько будешь платить?
Моя крепость. Часть 4. Собственно поиск уголка щастья
Моя крепость. Часть 5. Осмотр зубов у покупаемой лошади или проверка квартиры на вшивость
Моя крепость. Часть 6. Мое получение кредита на жилье в США
Моя крепость. Часть 7. Заключительный день - подписание документов на квартиру

Сегодня тема о скучном - о цифрах. Точнее о финансовой части покупки своей крепости. А еще точнее расчет месячного платежа по кредиту в домашних условиях. Я люблю смотреть на цифры и жена не против. Но одна офигенская фишка была показана и выучена на MBA, которую я раньше не знал, не умел пользовать и всегда казалось каким-то мистическим и волшебным черным ящиком.

Есть такая, как теперь кажется, простейшая формула о том как посчитать размер месячного платежа если известна сумма нужного кредита, процент по кредиту и длительность кредита. (Она нужна в том случае если у вас нету за спиной мешка денех, чтобы не брать кредиты на покупку жилья или машины). В экселе она считается за 2 секунды. Пишется в ячейку:

=pmt([процент за период], [количество периодов],[сумма кредита])

Когда мне наконец вдолбили это, я радовался как маленький ребенок, что теперь могу сам прикидывать сколько будет стоить в кредит та или иная вещь. Это ж свобода, когда сам может всё посчитать и сразу видеть результаты не выходя из дома.
(Одновременно не надо больше судорожно прикидывать всё в автосалоне, когда вам объявят сумму платежа в кредит. Посчитав всё дома можно с чем-то сравнивать и судить если не обули при выдаче кредита. Типа мы вам цену сбросим, но процентик завысим)

При всех расчетах мы прикидывали, что будем брать кредит на 30 лет. Ведь сейчас в Америке ставки на ипотечные кредиты очень низкие. Нет, если сравнивать с Рашей, то можно сказать, что вообще процентов как бы и нету. Хотя для нас они всё-таки есть. Так вот, на сегодняшний день, по нашим прикидкам, процентные ставки клиентам с хорошей кредитной историей на такие кредиты равняются фиксированным 3.5%. Ниже только плинтус. Но при использовании данной формулы надо помнить, что проценты и периоды считаются помесячно для основной массы ипотечных кредитов. Поэтому в формуле годовую ставку надо разделить на 12 и количество лет умножить на 12 месяцев.
Так что, всё что остается сделать в экселе так это напечатать следующее =pmt(3.5%/12, 30*12,[сумма кредита]). То есть для кредита на сумму $200,000 на 30 лет при такой ставке месячный платеж равен $900. Вроде как и не много. Если только не умножать обратно, так как получиться, что за 30 лет выплатишь $323,000. Но есть контраргумент - через 30 лет это уже будут совсем другие деньги. В общем это первый шаг в составлении собственной оценки предложений на рынке в спокойной домашней обстановке с чашкой чая и без спешки.

Затем, рядом с цифрой месячного платежа я выписывал сумму коммунальных платежей - common charges - и сумму ежемесячного платежа налога на имущество. (Налог на имущество вообще отдельная тема. В нашем штате он есть, но именно мой налог определяется моим городом в зависимости от бюджета на каждый год). А вот сумма common charges при проживании в квартире в доме очень важна. В различных квартирах, что мы смотрели она варьировалась от $200 до $800 в месяц. Но при этом надо читать, что именно в эту сумму включено. В каких-то домах в это включена горячая вода и отопление, где-то только горячая вода, а где-то ни то и ни другое. Тогда $200 без горячей воды и тепла может не сильно отличатся от $800, где всё включено. Это надо учитывать и записывать на полях и в уме при проведении сравнительного анализа. Нам правда заняло месяц три-четыре, чтобы понять, что в нашем городе $700 в месяц это в общем-то нормальна сумма. Но эти данные пишут в объявлениях на продажу квартир. А вот c домами несколько сложнее. Пришлось провести соц-опрос знакомых на тему "и во сколько ежемесячно обходиться дом". Тема оказалась довольно таки обширна, так как живя в квартире, о многих вещах вообще не задумываешься. Оказывается, владелец отдельного дома в нашем городе платит по минимуму за канализацию, воду, электричество, вывоз мусора и отопление. За воду для бассейна многим платить не надо по причине отсутствия такого. В отличии, например, от Калифорнии, где погода позволяет пользоваться собственным бассейном почти круглый год и есть смысл его иметь. Но отопление может быть большой неизвестной переменной, так как почти во всех дома стоят нагреватели, работающие на нефтяном топливе (мазуте наверное) (у отдельных счастливчиков это дело работает на газе). И сумма за мазут может сильно варьироваться в зависимости от цены на нефть. Когда нефть была $150 за баррель, было много статей о том, как семьи не могли оплатить такой мазут. А вот цена на электричество варьироваться не может, так как является величиной регулируемой штатом. Плюс еще такая известная величина как размер собственной лени и нежелания ковыряться по дому помноженная на неизвестную величину теоретически потраченного времени на это самое поддержание дома.

Ну так вот. В конце сегодняшнего рассказа хочу обязательно подчеркнуть одну фишку - сумма месячного платежа на обычных кредитах не меняется на протяжении выплаты всего кредита типа стандартный фиксированный. То есть в отличие от России, где можно внести внезапно свалившийся выигрыш в лотерею в счет погашения кредита и попросить пересчитать новый размер месячного платежа, в Америке такое с основной массой ипотечных кредитов не прокатит. Внести выигрыш можно, но он только уменьшит срок выплаты, например, с 30 лет до 25 лет. Но в месяц платить все равно будете ту же сумму. Это удобно со стороны долгосрочного планирования. Хотя подробнее я об ипотеке расскажу в отдельной части рассказа о покупке нашей квартиры.

Вот. Продолжение следует...

4 комментария:

  1. Ага, я тоже этим пользуюсь уже несколько лет и тоже выучил это с MBA :) Даже составил шаблон, в котором можно указывать первый взнос, проценты, стоимость покупки, и сразу видно всю сумму кредита, месячные взносы и т. д.

    Использую постоянно при покупке машин.

    ОтветитьУдалить
  2. Интересная формула, не знала. Спасибо:)

    ОтветитьУдалить
  3. Пожалуйста:) Оказалась очень ценной фишкой:)

    ОтветитьУдалить
  4. Спасибо за формулу! Теперь я знаю такой удобный инструмент. :-)
    В русском Excel'е, кстати, формула называется не PMT, а ПЛТ. То есть, всё также, но писать надо ПЛТ.

    Еще я сначала забыл разделить годовую ставку на 12, и платеж получился каким-то жутким. :-) Потом разделил % на 12, и всё сошлось.

    ОтветитьУдалить